Als Entwickler suchen wir nach geeigneten Flächen, auf denen wir einen Solarpark planen können. Dazu prüfen wir im Vorfeld die Kriterien zur Flächeneignung – das können Sie in unserem vergangenen Blogpost hier https://www.solarpg.de/news/welche-flachen-eignen-sich-fur-eine-solarfreiflachenanlage nachlesen. Für Grundbesitzer stehen die attraktiven Einnahmen sowie die Sicherheit dieser im Vordergrund. Durch einen Pachtvertrag (oft auch Nutzungsvertrag genannt) kommen die Interessen beider Seiten zusammen.
Was ist das Wesentliche an der Verpachtung von Flächen?
Zunächst einmal muss ein Nutzungsvertrag die Schriftform einhalten, damit er rechtswirksam wird und auch bleibt. Nach § 550 BGB werden Verträge, die dieses Kriterium nicht erfüllen nach einem Jahr kündbar. Das bedeutet, dass vor allem die wichtigsten Eckpunkte des Vertrags, nämlich der Pachtzins, die Laufzeit, das vertragsgegenständliche Grundstück sowie die Vertragsparteien sich aus einer Urkunde ergeben, die von beiden Parteien unterzeichnet ist.
„Ein Vertrag bricht allen Streit“
Da die Eigentümer ihre Flächen für die Solaranlage in einem Zeitraum von 30 Jahren verpachten, ist es unabdingbar Rechtssicherheit zu schaffen. Der Pachtvertrag regelt daher alle potenziellen Konflikte, die aus den verschiedenen Nutzungsinteressen resultieren könnten.
Zwei typische Konfliktthemen zwischen Pächter und Verpächter sind: 1. Die Höhe des Pachtzinses
Es gibt im Grunde zwei Preismodelle, die sich in den letzten Jahren entwickelt haben. Die fixe und die flexible (ertragsabhängige) Pacht. Der fixe Pachtzins bleibt über den Verpachtungszeitraum stabil und ist daher ein beliebtes Modell bei Verpächtern. Wer an der Strompreisentwicklung partizipieren möchte, kann sich für einen flexiblen Pachtpreis entscheiden. Allerdings muss man bedenken, dass dies höhere Unsicherheiten mit sich bringt.
2. Beginn der Pachtzahlungen
Da Entwickler und Investoren keine Garantie für die Genehmigung des Bauvorhabens haben, wird die Pacht erst ab Baubeginn gezahlt. Einige Eigentümer, die Ihre Flächen nicht selbst nutzen, sondern verpachten, treten in Vorleistung, wenn sie Ihre laufenden Pachtverträge kündigen. Um einen Kompromiss zu finden, kann für den Zeitraum bis zum Baubeginn oder bei Belastung des Grundbuches eine Reservierungsgebühr ausgezahlt werden.
„Der sicherste Kredit ist der, der keiner Sicherheit bedarf.“
Auch wenn die finanzierende Bank am Vertragsabschluss selbst nicht beteiligt ist, so genießt sie eine enorm wichtige Stellung im Vertrag. Um ein Solarprojekt zu finanzieren, verlangt die Bank Sicherheiten. Diese werden bereits im Flächenpachtvertrag gestellt. Ein wesentlicher Bestandteil der Sicherheiten ist die Eintragung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit nebst Vormerkungen ins Grundbuch. Darüber hinaus darf nach Vertragsabschluss keine Vertragsänderung ohne die Zustimmung der kreditgebenden Bank erfolgen. Die Bank spielt auch für die Sicherheit des Verpächters eine wichtige Rolle. So ist es üblich, dass die Bank im Falle des Ausfalls des Pächters diesen automatisch ersetzen kann oder einen anderen Dritten zur Übernahme der Vertragsverpflichtungen benennen kann.
Wie sieht es mit der Haftung aus?
Es ist in den ersten Gesprächen wichtig, dass der Eigentümer alle ihm bekannten Umstände im Zusammenhang mit der Fläche dem Verpächter mitteilt. So kann die Kenntnis des Pächters über Altlasten oder anderer Beeinträchtigungen im Vertrag dokumentiert werden. Des Weiteren bestimmt eine Klausel im Vertrag die Begrenzung der Haftung auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit oder einer fixen Haftsumme. Die Haftung kann auch klar zwischen den Vertragsparteien abgegrenzt werden, wenn der Entwickler oder Investor die Eignung der Flächen selbst prüft. Allerdings ist es aus finanzieller Sicht nicht sinnvoll jegliche Fläche eingehend vor Vertragsabschluss zu prüfen.
Quelle:
RA Dr. Thomas Binder (April, 2021)